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Housing sociale

Per una casa accessibile e sostenibile: la valutazione degli investimenti di social housing

Di Erica Melloni, Senior manager a|change, e Giulia Alberio, manager a|place

Il PNRR investirà quasi 3 miliardi di euro in housing sociale ed edilizia residenziale pubblica. I nuovi edifici dovranno rispettare l’ambiente, migliorare la qualità urbana e rafforzare le reti sociali.
L’obiettivo è quello di offrire una risposta sostenibile al disagio abitativo che, come vedremo nel prossimo articolo, colpisce in Italia quasi 5 milioni di persone. Appropriati sistemi di valutazione – come il sistema di rating dell’housing sociale sviluppato da Avanzi per Cassa Depositi e Prestiti, che qui presentiamo – potranno rafforzare l’impegno dei partenariati pubblico-privati a conseguire gli impatti desiderati, grazie anche all’ascolto dei principali beneficiari: gli abitanti.

Perché valutare gli investimenti in social housing

Il PNRR Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza, licenziato dal governo ad aprile 2021, prevede un investimento di 2,8 miliardi di euro per la riqualificazione e aumento dell’offerta di housing sociale ed edilizia residenziale pubblica. L’obiettivo è quello di fornire una risposta accessibile dal punto di vista economico, e sostenibile dal punto di vista ambientale e sociale, al problema del disagio abitativo: 5 milioni di cittadini italiani infatti si trovano in questa condizione, perché una casa non ce l’hanno o sono a rischio di perderla, non riuscendo a sostenerne i costi. Coerentemente, il PNRR prevede che la selezione degli interventi dovrà avvenire sulla base degli impatti attesi dal punto di vista ambientale, sociale, culturale, urbano-territoriale, economico-finanziario e tecnologico-processuale dei progetti.

L’impegno del governo alla valutazione ex ante degli impatti degli investimenti per i nuovi alloggi è certamente importante e deve essere salutato con favore. Sappiamo da tempo¹ però che le decisioni (cosa fare e come farlo) sono importanti almeno quanto la fase che segue, cioè l’implementazione: il modo in cui le decisioni vengono concretamente attuate.

Come evitare che le dichiarazioni di intenti si appannino – fino a sparire – più avanti nel tempo? Come assicurare la necessaria attenzione alla generazione di impatti positivi da parte dei soggetti pubblici e privati che si occuperanno delle costruzioni e ristrutturazioni? Come includere nell’analisi il punto di vista delle famiglie che abiteranno i nuovi edifici?

Questo sarà possibile se i finanziamenti e la selezione degli interventi di housing sociale verranno accompagnati da una valutazione imparziale, attenta e continua, anche nelle fasi successive alla costruzione degli edifici, del grado di raggiungimento degli impatti attesi, secondo una pluralità di prospettive a partire da quella dei principali beneficiari: gli abitanti.
Uno strumento di questo tipo è già stato sviluppato da Avanzi per valutare l’impatto di un nutrito gruppo di investimenti di housing sociale promossi dal Fondo Italiano per l’Abitare che ha dato già buoni frutti. Auspichiamo quindi che questa buona pratica possa essere presa ad esempio anche per le nuove sfide previste dal PNRR italiano.

Il Fondo Investimenti per l’Abitare italiano: i progetti di housing sociale avviati

L’investimento 2.3: Programma innovativo della qualità dell’abitare – previsto dal PNRR prevede tra le altre cose un meccanismo a leva con l’investimento in fondi target che propongono il progetto di social housing. Si tratta, di fatto, di un intervento in linea con quanto avviato nel 2009 con il “Piano nazionale di edilizia abitativa”. Il Piano aveva previsto stanziamenti a livello centrale e un nuovo paradigma per la selezione degli interventi, che ha incentivato il coinvolgimento di investitori privati e la mobilitazione dei diversi livelli di governo nella realizzazione di alloggi sociali, in un’ottica di partenariato pubblico-privato.

In particolare il Piano ha dato vita ad un Sistema Integrato di Fondi immobiliari (SIF), all’interno del quale svolge un ruolo centrale il Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA), gestito da CDP Investimenti SGR². Il FIA è un fondo immobiliare chiuso, le cui risorse derivano dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, da Cassa Depositi e Prestiti e da investitori privati. In base ai dati CDP, ad aprile 2014 il FIA aveva investito in 23 fondi locali gestiti da 13 società di gestione del risparmi (SGR), per realizzare 183 progetti, per complessivi 11.691 alloggi sociali e 6.550 posti letto in residenze temporanee e studentesche.

Il sistema di rating di housing sociale

Il sistema di rating progettato da Avanzi ha l’obiettivo di fornire una valutazione oggettiva e sintetica della qualità ambientale e sociale prodotta dagli interventi di housing,  comparando nel tempo la crescita o diminuizione di tali valori. L’investimento viene monitorato e valutato in tre momenti principali del ciclo di vita dei progetti di housing:

  • In fase di progettazione degli interventi
  • In fase di costruzione
  • In fase di gestione a regime, cioè una volta che gli edifici sono stati costruiti o riqualificati e gli alloggi resi disponibili per gli inquilini.

In ciascuna fase, l’obiettivo è misurare, attraverso indicatori qualitativi e quantitativi, il livello raggiunto dalle iniziative verso un obiettivo di eccellenza. Al termine di ciascuna rilevazione viene assegnato un punteggio di rating finale, che assegna l’iniziativa ad una delle seguenti 4 classi:

  • Bronzo (0 – 25 punti)
  • Argento (25 – 50 punti)
  • Oro (50 – 75 punti)
  • Platino (75 – 100 punti).

La classe assegnata all’iniziativa nella fase iniziale può essere confermata o modificata nelle successive fasi di valutazione, migliorando il rating ricevuto o peggiorandolo. Al livello raggiunto è legato un contributo economico aggiuntivo che viene erogato dagli investitori ai gestori dei fondi. Le iniziative in fascia ‘bronzo’ non ricevono alcun incentivo.

I risultati

Il sistema di rating è stato applicato, fino ad oggi, ad oltre 100 iniziative finanziate dal FIA. Di queste, nel 2020, erano state valutate 31 iniziative ormai entrate nella terza fase, di operatività ‘a regime’. A questo scopo è stata condotta una survey a quasi 600 famiglie abitanti negli edifici, per raccoglierne opinioni e percezioni.

I risultati mostrano dati interessanti e articolati. Ad esempio, il tasso di occupazione degli alloggi è molto elevato e prossimo al 100%, segno di una risposta assai positiva alle iniziative promosse. Dal punto di vista dell’offerta abitativa, i progetti mostrano un buon mix residenziale offerto (affitto, affitto a riscatto e vendita) e condizioni vantaggiose dal punto di vista economico e energetico per gli abitanti. I risultati sono evidentemente diversi tra le varie iniziative, con alcuni, più evidenti casi di successo ed altri casi in cui emergono alcune criticità. Le survey agli abitanti mostrano, ad esempio, che la costruzione di reti sociali di vicinato, che costituisce uno dei requisiti di fondo delle iniziative di social housing, non è un risultato immediato, e certo non favorito dalla pandemia.

I dati raccolti mostrano una correlazione positiva tra i giudizi espressi dagli abitanti che vivono da un certo periodo negli alloggi e il rating ottenuto dalle iniziative nelle preliminari fasi di progettazione e costruzione, segno che a una migliore qualità di ideazione e costruttiva fa seguito una migliore soddisfazione da parte degli abitanti.

Si tratta di un ciclo virtuoso potenziato dal meccanismo di valutazione, in quanto la migliore qualità delle iniziative si traduce in migliori condizioni di vita per gli abitanti, ha dunque un impatto positivo per la società. Ma introduce anche un sistema di incentivi rivolti ai gestori delle iniziative, che ottengono fondi aggiuntivi in base alla classe di rating conseguita, e per gli investitori, che ottengono maggiori guadagni grazie all’aumento dei tassi di occupazione degli edifici e alla riduzione delle morosità.

¹ Almeno dal 1981, anno di pubblicazione del libro di Jeffrey L. Pressman e Aaron Wildavsky: Implementation: How Great Expectations in Washington Are Dashed in Oakland. 
² Società di gestione del risparmio costituita da Cassa Depositi e Prestiti il 24 febbraio 2009, risultata vincitrice della gara a procedura aperta per la selezione del gestore del fondo nazionale, bandita dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti
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